在社会各界对楼市走向观点不一的当下，一个备受关注的问题是：今明两年出售房产，究竟是明智之举还是不明智之举？ 实际上，房产界大佬王石早已对此有所预见。他曾坦言，房地产市场转型势在必行，房价不可能永远居高不下，终将回归合理区间，与当地居民的购买力相匹配。早在2018年，万科集团便已提出“活下去、活得好、活得久”的战略，开始降低负债，避免盲目扩张，保持充足的流动性。笔者对此深表赞同，认为今明两年出售房产无疑是明智之举。
为何如此判断？原因有三：
首先，居民的购买力难以支撑高房价。疫情冲击下，各行各业面临裁员降薪，民众收入普遍减少，甚至面临失业。三年疫情更是消耗了大部分家庭的积蓄。因此，老百姓已无力承担过高的房价。可以预见，未来几年房价下跌，逐步回归居住属性将是大概率事件。经历疫情后，人们对未来收入的预期也变得更为谨慎，购房决策更加理性，会综合考虑家庭经济状况和居住需求。过去那种冲动购房的现象正在减少。
展开剩余64%其次，国内住房市场早已供过于求。目前，国内房屋空置率居高不下。二三线城市的住房空置率通常在25%至30%之间，即使是一线城市，空置率也高达20%至25%。此外，每年还有数百万套新建商品房涌入市场，导致各地房屋严重过剩。与此同时，随着中国老龄化程度加深、城镇化进程接近尾声，以及结婚率和生育率持续下降，未来的刚需和改善性购房需求将日益减少。在“供大于求”的市场环境下，房价下跌的趋势恐怕难以逆转。
最后，保障性住房的冲击不容忽视。过去，我国在推动商品房市场化的同时，未能充分保障城市低收入群体的住房需求。近年来，各地政府正加速保障性住房的建设。未来，将有越来越多的共有产权房、廉租房和公租房等保障性住房进入市场，以满足低收入人群的居住需求。这些保障房的出现，无疑将对商品房市场带来冲击。
回顾2024年，国内房地产市场持续呈现“量价齐跌”的态势。根据11月的数据，百城二手房平均价格为每平方米14278元，同比下跌7.29%。从销售数据来看，2024年1月至11月，新建商品房销售面积为86118万平方米，同比下降14.3%，其中住宅销售面积下降16.0%。新建商品房销售额为85125亿元，下降19.2%，其中住宅销售额下降20.0%。
为扭转楼市颓势，各地政府不断出台救市政策，鼓励刚需和改善性购房者入市，以期重振房地产市场。这些政策主要集中在以下三个方面：除上海、深圳等一线城市核心区域外，大多数二三线城市已取消限购政策；银行将房贷利率降至历史低位，最低可达3.2%，并将首付比例从之前的30%降至15%；国家还减免了契税和增值税，以降低房产交易成本。
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